住宅ローン、結局どれを選べば正解？「もりらじ＃６」での金利のお話

こんにちは！モリタ装芸の樋宮（ひみや）です。

先日、営業の板垣くんと一緒に弊社のポッドキャスト「もりらじ＃６」の収録を行いました。

いつもはゆるっとおしゃべりしているのですが、今回は「住宅ローン、何を選べば正解なの？」という、かなりガチなテーマ。

「最近、金利が上がっているって聞くけど大丈夫？」「変動と固定、結局どっちがいいの？」そんな、家づくりを検討し始めたばかりの方が必ず直面する不安についてお話させていただきました。

ポッドキャストはこちらから聞けますが、全部で58分あります…笑

ですので、ポッドキャストでお話した内容を、私なりの結論と「これだけは知っておいてほしい」というポイントで整理しました。

簡潔に要点だけ押さえたいというかたは是非ブログを読み進めてみてください！

多くのお客様から「今でも変動金利をおすすめしますか？」と聞かれます。私の個人的な見解としては、「現時点でも、まだ変動金利に優位性がある」と考えています。

その理由は、変動金利が「固定金利を超えるまで」には、まだ時間的な猶予があると予測されるからです。

現在の水準（2026年2月時点の目安）：
- 変動金利：約0.6% 〜 1.1%
- 10年固定金利：約2%前後
今後の予測： 日銀の政策金利は2026年2月現在で0.75%となっていますが、2027〜28年頃までに1.5%程度まで引き上げられるという見方があります。そうなると変動金利も現在の倍近くまで上がる可能性がありますが、その時「10年固定」はさらに高い3%以上の水準になっている可能性が高いのです。

つまり、「上がるのが怖いから」と今高い固定金利を選ぶよりも、低い変動金利でスタートし、浮いたお金を将来の備えに回す方が合理的だと考えています。

「変動金利は急に返済額が跳ね上がるのが怖い」という方のために、銀行が用意している救済措置（リスク）があります。

5年ルール： 金利が半年ごとに見直されても、5年間は「月々の返済額」を一定に保つルールです。家計が急激に圧迫されるのを防いでくれます。
125％ルール： 5年後の返済額見直し時、どれだけ金利が上がっていても、新しい返済額はこれまでの1.25倍（125％）までしか上げないというルールです。

※注意点： これらはあくまで「支払いを先延ばしにする」仕組みです。利息が増えた分、元金が減りにくくなるというリスクも含んでいます。「払わなくて良くなった」わけではないことを理解しておくのが、賢い選択の第一歩です。

変動金利を選んで月々の支払いを抑えるメリットは、単に「安くてラッキー」ではありません。「抑えた分のお金を、どう運用するか」が重要です。

住宅ローンは最強に「低金利」な借金： マイカーローンなどが2%前後であるのに対し、住宅ローン（変動）は1%を切ることもあります。
NISAやiDeCoの活用： 固定金利を選んで多めに払うはずだった「差額」を、資産運用に回してみてください。住宅ローンの金利以上の利回りで運用できれば、将来的に一括返済するための大きな武器になります。

住宅ローン選びは、金利だけで決めてはいけません。実は一番大切なのが「団信（保険）」です。

特約をどうつけるか： 「がん」と診断されたら住宅ローンが0円になる特約など、金融機関によって内容は千差万別です。
フラット35の考え方： 全期間固定の安心感がある「フラット35」は、団信への加入が任意だったり、自己資金が多いほど優遇があったりと、特定の層には非常に強い味方になります。

「もう借りちゃっているから関係ないな」と思ったオーナー様も、実は今が「団信の見直し」のチャンスかもしれません。

借り換えのメリット： 今の住宅ローンには、昔より手厚い団信（夫婦連生や特定疾病保障）が増えています。金利メリットだけでなく「家族への保障を強化する」という視点で借り換えを検討するのも、40代前後の方には特におすすめです。というのも、多くの金融機関は三大疾病の特約などに45歳までという年齢制限を設けているところも多いです。